انواع مالیات نقل و انتقال املاک
مالیات نقل و انتقال املاک و فروش ملک در ایران به چهار دسته اصلی تقسیم می‌شود که هر کدام قوانین و شرایط خاص خود را دارند. در ادامه به این موارد و جزئیات آن‌ها اشاره می‌کنیم:
-
مالیات نقل و انتقال ملک
- این مالیات مربوط به زمانی است که مالک، ملک خود را به شخص دیگری منتقل می‌کند.
- نرخ آن بر اساس ارزش معاملاتی ملک و قوانین جاری تعیین می‌شود.
-
مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)
- زمانی که مالک، حق استفاده یا اجاره ملک را واگذار کند، مالیات مربوط به این واگذاری (معروف به سرقفلی) دریافت می‌شود.
- محاسبه آن بر اساس ارزش سرقفلی تعیین‌شده در قرارداد انجام می‌گیرد.
-
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)
- شامل املاکی می‌شود که برای اولین بار پس از ساخت به فروش می‌رسند.
- این مالیات بر اساس درصدی از درآمد حاصل از فروش محاسبه می‌شود.
-
مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
- اگر مالک به دلایل خاصی مثل رضایت یا واگذاری حق مالکانه، درآمدی کسب کند، مالیات بر این درآمد تعلق می‌گیرد.
در ادامه، می‌توان جزئیات بیشتری از نحوه محاسبه هر کدام از این مالیات‌ها بررسی کرد تا به درک دقیق‌تری از آن‌ها رسید.
مطالب مرتبط : موسسه حسابداری
مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟
مالیات نقل و انتقال ملک یکی از مالیات‌های مستقیم است که هنگام خرید و فروش ملک دریافت می‌شود و شامل معافیت مالیاتی نمی‌شود.
چه کسی مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت می‌کند؟
- فروشنده مسئول پرداخت این مالیات است.
- پرداخت مالیات از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و مبلغ آن باید پیش از تنظیم سند رسمی پرداخت شود.
میزان مالیات نقل و انتقال ملک
بر اساس ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم، میزان این مالیات برابر است با:
5 درصد از ارزش معاملاتی ملک.
- ارزش معاملاتی: مبلغی است که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود و عموماً کمتر از قیمت واقعی فروش ملک است.
نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
- مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی
- پرداخت از طریق دستگاه‌های پوز موجود در دفاتر یا پرداخت الکترونیکی
نکات مهم
- ارزش معاملاتی ملک بسته به ناحیه جغرافیایی و نوع ملک متفاوت است.
- پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک شرط لازم برای انتقال سند رسمی به خریدار است.
- در برخی موارد مانند انتقال به ورثه یا املاک وقفی، نحوه محاسبه مالیات ممکن است متفاوت باشد.
فرمول محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک
برای محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک، باید ارزش معاملاتی ملک را که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود، بدانید. سپس این مقدار را در نرخ مالیات که برابر با ۵ درصد است، ضرب کنید.
فرمول:
مالیات نقل و انتقال ملک = 5% * ارزش معاملاتی ملک
مراحل محاسبه:
- دریافت ارزش معاملاتی ملک:
این ارزش توسط کمیسیون تقویم املاک و براساس مشخصات منطقه‌ای و نوع ملک تعیین می‌شود و معمولاً کمتر از قیمت واقعی فروش ملک است. - اعمال نرخ ۵ درصد:
عدد ارزش معاملاتی را در ۰.۰۵ ضرب کنید تا مبلغ مالیات به دست آید.
نکته:
این مالیات باید قبل از انتقال سند رسمی به خریدار پرداخت شود و پرداخت آن شرط انتقال قطعی مالکیت است.
محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری (واگذاری سرقفلی)
برای انتقال سرقفلی یا ملک تجاری، مالیات به صورت ۲ درصد از مبلغ ارزش واگذاری محاسبه می‌شود. این مالیات باید توسط فروشنده (واگذارکننده) پرداخت گردد.
مالیات سرقفلی=ارزش واگذاری×۲%
مثال:
اگر ارزش سرقفلی یک مغازه ۳ میلیارد تومان باشد:
مالیات=۳,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰×۰.۰۲=۶۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
نکات مهم:
- ارزش واگذاری:
مبلغ واقعی واگذاری سرقفلی که در قرارداد قید می‌شود مبنای محاسبه است. - پرداخت مالیات:
پرداخت این مالیات پیش‌شرط ثبت رسمی انتقال سرقفلی در دفاتر ثبت و دفاتر اسناد رسمی است. - معافیت‌ها:
اگر سرقفلی شامل موارد خاص معافیت از مالیات باشد (مانند انتقال به خویشاوندان درجه یک)، ممکن است مالیات کاهش یابد یا حذف شود.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی
مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی بر اساس ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شود. ارزش معاملاتی ملک با مبلغ فروش ملک تفاوت دارد و معمولاً کمتر از قیمت واقعی خرید و فروش ملک است. این ارزش بر اساس جداولی که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود، مشخص می‌گردد.
فرمول محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی:
مالیات نقل و انتقال=ارزش معاملاتی ملک×۵%
نکات کلیدی:
- ارزش معاملاتی ملک:
برای محاسبه دقیق مالیات، ارزش معاملاتی باید از جداول کمیسیون تقویم املاک استخراج شود. - فروش به مؤسسات دولتی یا خصوصی:
فروش ملک به مؤسسات یا اشخاص تأثیری بر نرخ مالیات ندارد؛ همچنان ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک در نظر گرفته می‌شود. - پرداخت مالیات:
مالیات نقل و انتقال باید توسط فروشنده پرداخت شود تا امکان تنظیم سند رسمی فراهم شود. - موارد معافیت یا تخفیف مالیاتی:
برخی موارد مانند انتقال ملک به نزدیکان درجه‌یک یا املاک وقفی ممکن است شامل معافیت یا تخفیف مالیاتی باشند.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی
سرقفلی به عنوان یک دارایی نامشهود شناخته می‌شود و معمولاً برای خرید و فروش املاک تجاری یا مغازه‌ها پرداخت می‌شود. این مبلغ به‌عنوان حق واگذاری محل نیز شناخته می‌شود و باید به دولت پرداخت شود. در اینجا، نحوه محاسبه و موارد مهم مربوط به مالیات نقل و انتقال سرقفلی توضیح داده شده است.
نکات مهم در مورد مالیات نقل و انتقال سرقفلی:
- تعریف سرقفلی:
- سرقفلی به ارزش نامشهود یک ملک تجاری اشاره دارد که معمولاً شامل نام و شهرت محل، مشتریان، و موقعیت مکانی آن است. این مبلغ معمولاً به عنوان بخشی از قیمت فروش ملک تجاری محاسبه می‌شود.
- مالیات سرقفلی:
- مالیات واگذاری سرقفلی فقط برای املاک تجاری که در حال بهره‌برداری هستند، اعمال می‌شود.
- قیمت سرقفلی باید مشخص باشد؛ در غیر این صورت، از قیمت معاملاتی مشابه استفاده می‌شود.
- نحوه محاسبه مالیات سرقفلی:
- مالیات واگذاری سرقفلی، ۲ درصد از ارزش معامله است.
مالیات نقل و انتقال سرقفلی=۲%×ارزش سرقفلی
- نکات خاص در مورد محاسبه سرقفلی:
- اگر قیمت سرقفلی مشخص نباشد، باید از قیمت معاملاتی نزدیک‌ترین مکان مشابه استفاده کرد.
- سرقفلی تنها برای املاک تجاری در حال بهره‌برداری یا استفاده می‌شود و برای ساختمان‌های نیمه‌ساخت یا زمین‌ها مالیات سرقفلی اعمال نمی‌شود.
- مالیات در نقل و انتقالات با وکالت یا سند رسمی:
- این مالیات برای نقل و انتقال سرقفلی در تمامی موارد اعم از نقل و انتقال با سند رسمی یا وکالت رسمی لازم است.
مثال محاسبه مالیات سرقفلی:
فرض کنید شخصی سرقفلی یک مغازه تجاری را به مبلغ ۳ میلیارد تومان به فروش می‌رساند. در این صورت، مالیات سرقفلی به‌صورت زیر محاسبه می‌شود:
مالیات سرقفلی=۳,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰×۰.۰۲=۶۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
استثناها و معافیت‌ها:
- زمین‌ها و ساختمان‌های نیمه‌ساخت: مالیات سرقفلی برای این نوع املاک اعمال نمی‌شود.
- مالیات بر ارث: برای انتقال سرقفلی در موارد وراثت، مالیات بیشتری ممکن است وجود داشته باشد که بستگی به درجه وراث دارد و معمولاً به‌طور جداگانه توسط کارشناس تعیین می‌شود.
این موارد به صاحبان املاک تجاری و کسانی که قصد انتقال سرقفلی دارند کمک می‌کند تا فرآیند محاسبه مالیات را به درستی انجام دهند و از قوانین مربوطه آگاه باشند.
مالیات بر ارث سرقفلی املاک
اگر تاریخ فوت فرد پس از سال 1395 باشد، ورثه مشمول قانون جدید مالیات بر ارث می‌شوند. طبق این قانون، مالیات بر ارث سرقفلی مغازه‌ها به میزان 3% از ارزش آن است که برای وراث طبقه اول شامل فرزندان، پدر، مادر، همسر و نوادگان متوفی اعمال می‌شود.
برای وراث طبقه دوم، مانند اجداد، برادر، خواهر و فرزندان آن‌ها، نرخ مالیات 6% است. همچنین، برای وراث طبقه سوم که شامل عمو، عمه، دایی، خاله و فرزندان آن‌ها می‌باشند، مالیات به میزان 12% تعیین می‌شود.
ارزش‌گذاری حق واگذاری محل بر اساس قیمت واقعی آن در زمان ثبت انتقال به نام وراث انجام می‌شود. تعیین این قیمت بر عهده کارشناس سازمان امور مالیاتی است، و ممکن است با مبلغ اعلامی از سوی وراث در اظهارنامه مالیاتی متفاوت باشد. به عبارت دیگر، هرچه قیمت اعلام‌شده توسط کارشناس بالاتر باشد، میزان مالیات نیز افزایش خواهد یافت.
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)
تصویب‌نامه جدید مالیات بر ساخت و ساز که به منظور اجرای آیین‌نامه‌های اجرایی ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم تصویب شده است، مبنای جدیدی برای دریافت مالیات از سازندگان مسکن تعیین کرده است. طبق این مصوبه، تمامی سازندگان مسکن، اعم از خرده‌سازان (بساز و فروش‌ها) و انبوه‌سازان، از اولین فروش هر واحد مسکونی مشمول مالیات به میزان 15 تا 25 درصد از سود خود خواهند بود.
روش پرداخت مالیات به این شکل است:
- سازندگان حقوقی (شرکت‌های ساختمانی با مجوز از سازمان برنامه و بودجه) باید 25 درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت پرداخت کنند.
- شرکت‌های تعاونی مسکن نیز موظفند 18.75 درصد از سود حاصل از ساخت و فروش املاک نوساز را به سازمان امور مالیاتی بپردازند.
- سازندگان حقیقی (شامل خرده‌سازان یا بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان) باید بین 15 تا 25 درصد از درآمد حاصل از اولین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده خود را به دولت اختصاص دهند.
مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
برای انجام نقل و انتقال ملک و پرداخت مالیات مربوطه، مدارک زیر معمولاً لازم است که تغییرات خاصی در طول زمان نداشته و باید همراه با سایر مدارک به دفاتر مربوطه ارائه شود:
- استعلام دفترخانه (با ذکر نام خریدار)
- فتوکپی اسناد مالکیت ملک (اعم از رسمی، قراردادی یا اجاره‌ای)
- فتوکپی گواهی شهرداری
- فتوکپی شناسنامه خریدار (و همسر در صورت وجود)
- فتوکپی شناسنامه فروشنده (و همسر در صورت وجود)
- فتوکپی کارت ملی خریدار (پشت و رو)
- فتوکپی کارت ملی فروشنده (پشت و رو)
- فتوکپی صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
- فتوکپی پروانه ساختمان
- فتوکپی پایان کار
- فتوکپی حصر وراثت (در صورت موروثی بودن)
- گواهی واریز مالیات بر ارث (فرم 19)
- نقشه و کروکی محل
- آدرس دقیق ملک
این مدارک برای اطمینان از صحت نقل و انتقال و انجام مراحل قانونی لازم برای پرداخت مالیات الزامی هستند.
